2017-04-12    14:09:56    来源：东方财富

4 月 6 日，住建部和国土资源部发布通知， 要求根据商品房库存消化周期确定住宅用地供应，调控目标分为显着增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类。 具体来看， 对消化周期在 36 个月以上的， 停止供地； 36-18 个月的， 减少供地； 12-6 个月的， 增加供地；6 个月以下的，不仅要显着增加供地，还要加快供地节奏。

从库存情况来看， 一二线城市和部分三线城市均应加大住宅用地供应。 经历了 2016 年地产销售的高增长之后，易居研究院计算的 70 城存销比出现了显着下降，由 2015 年底的 12.4下降至 2017 年初的 9.7。 其中， 一线 4 个城市的库销比大概在 7.6 个月， 32 个二线城市则为 9.5 个月。因此，按照住建部和国土资源部的要求，一二线城市应加大住宅用地供应。而 27 个三线城市的的库销比为 10.8 个月，同样符合加大住宅用地供应的要求。

边际上主要影响一线城市和部分三线城市的住宅类用地供给。 2016 年，一线城市住宅类用地供给减少了 40%；因此，若 2017 年一线城市住宅用地增速转正，意味着较 2016 年将有显着提升。 但二线城市 2016 年的住宅类用地增加了 27.2%， 因此 2017 年二线城市仅需要继续保持住宅用地的增长即可， 政策对二线城市的边际影响不大。但三线城市整体的住宅用地供给在 2016 年减少了 5.3%，因此，部分库存低于 12 个月的三线城市也将在边际上受到政策的影响。

计划供地与实际供地的背离或将有所缓解。 从历史来看，可能存在着计划供地与实际供地严重偏离的情形。以北京为例， 其 2014 年住宅用地实际供应占计划供应的比例为 72%，2016 年仅为 38%；而 2016 年商品住宅供地的实际完成率仅为 12%。而北京市计划 2017-2021年供应住宅用地 6000 公顷，其中 2017 年供应住宅用地 1200 公顷。该计划与 2016 年的计划供应量持平，较北京 2 月提出的 610 公顷的的住宅用地计划大幅提高。 但预计 2017 年的住宅用地的实际完成率将有所提高。一是因为中央经济工作会议明确提出了抑制房地产泡沫、 房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应的要求。二是因为对实际执行的监督力度加强。 住建部和国土资源部的通知中明确要求，计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。 另一方面则因为政治周期的影响， 即将召开的十九大将极大地激发地方官员的积极性。

住宅用地分类调控在一定程度上支撑地产投资。 热点城市的地产投资不仅受到销售的影响，还会受到土地供给的约束。 平均意义而言，目前一二线城市以及部分三线城市的存销比大致符合增加土地供给的要求。 2016 年，一二线城市的地产投资约占全国的 44%，其中一线占 10.1%。再加上一些三四线城市， 符合住建部提出的增加住宅用地供应的城市，其地产投资将占到全国的半数以上。热点城市的较低库存如果可以配合地方政府增加住宅供地的积极性，可以在一定程度上提升开发商的拿地热情，从而对地产投资形成一定的支撑。